Notre quartier est actuellement touché par un projet de modification du Plan Local d'Urbanisme.
Parmi les points développés dans ce projet de modification, trois ont particulièrement retenu notre attention :
- L'implantation anarchique d'immeubles de 8 étages
- La création d’une nouvelle règle permettant de ne pas réglementer la hauteur des immeubles qui donneront sur les nouvelles rues ou places créées
- L'élargissement du Chemin Lapujade
De plus, la municipalité a clairement tenté de passer en force en n’informant pas la population comme elle se devait de le faire. Les riverains du Chemin Lapujade, dont les maisons seront détruites pour l’élargissement de la voie, comme les propriétaires des biens qui seront remplacés par des immeubles, n’ont même pas été informés personnellement de la tenue de l’enquête publique !
La part belle est donc faite aux promoteurs immobiliers, qui auront la possibilité, au mépris de l’existant et de toute règle cohérente d’urbanisme, de construire des immeubles sans limitation de hauteur sur l’îlot Lapujade au pied des Toulousaines traditionnelles.
Tout cela est inadmissible et nous avons décidé de le combattre ; pour ce faire nous devons être informés ; voici donc quelques explications.
La part belle est donc faite aux promoteurs immobiliers, qui auront la possibilité, au mépris de l’existant et de toute règle cohérente d’urbanisme, de construire des immeubles sans limitation de hauteur sur l’îlot Lapujade au pied des Toulousaines traditionnelles.
Tout cela est inadmissible et nous avons décidé de le combattre ; pour ce faire nous devons être informés ; voici donc quelques explications.
Tout d'abord, les documents officiels :
Nous vous invitons à consulter la procédure de modification du PLU.
Pour les plans qui vont suivre, nous insistons : aucune des associations de quartier créée avant la nôtre n'a été consultée de quelque manière que ce soit : c'est un projet imposé.
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Plans graphiques aprèsla 5° modification du PLU :
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Dans ce jeu des sept différences, on voit :
- Une ligne rouge qui court le long du Chemin De Lapujade - ER 894 - Emplacement Réservé = Expropriations
- Une modification de zonage sur l'îlot : "UB1" devient "UA3"
Ces sigles sont parfaitement compréhensibles pour qui travaille dans l'urbanisme. Pour nous autres profanes, une vulgarisation est nécessaire. Nous aurions aimé que nos élus s'en occupent mais étant donné leur conduite, nous devons faire cet effort.
Le premier point symbolise l'ER 894 : c'est un emplacement réservé sur lequel la municipalité souhaite réaliser un élargissement de la voirie. Renseignements pris, cet élargissement constitue l'ajout d'une voie de circulation de trois mètres. Ajoutez à ces bitomètres, le mètre cinquante nécessaire au trottoir, et vous arrivez à 4,5 mètres.
Une quinzaine de Toulousaines devront êtres détruites et leurs habitants évidemment expropriés. Est-ce raisonnable ? Est-il normal que les habitants retraités ou actifs et lourdement endettés ne soient encore aujourd'hui pas informés par la municipalité ? De plus, l’élargissement prévu pour tenter de gérer le flot considérable de véhicules drainés par la création de 600 logements ne réglera en rien la problématique. En effet, le Faubourg Bonnefoy est déjà saturé aux heures de pointe, les perpendiculaires au chemin Lapujade sont très étroites, le chemin Lapujade se termine en véritable goulot d’étranglement. Où iront ces véhicules une fois le premier écueil (chemin Lapujade) évité ? A moins d’élargir les perpendiculaires au chemin et de revoir complètement la structure des voies de circulation de l’ensemble du quartier, le problème ne sera que repoussé aux rues avoisinantes.
En ce qui concerne le second point, on parle ici de changement de zonage. Sans rentrer dans les détails, on parle ici de changer la hauteur autorisée pour les constructions.
La norme UB1 limite la hauteur des constructions à 12,50 mètres à l'égout du toit.
La norme UA1 limite la hauteur des constructions à 15,50 mètres à l'égout du toit.
Voila pour la théorie. Dans la pratique, les zones en jaune fluo sur le plan présentent des immeubles de hauteur R+8.
Pour ce type de tour, on a : 9 niveaux de 3 mètres de haut soient 27 mètres sans compter le local technique pour la machinerie de l'ascenseur ou la pente du toit s'il y a ; on peut partir sur une moyenne de 30 mètres.
Qui veut de cela au fond de son jardin ? Qui veut une vingtaine de fenêtres en vis-à-vis direct sur la fenêtre de toit de sa chambre à coucher ? Personne bien sûr. Ceux qui prétendent le contraire travaillent pour la municipalité et résident sur les berges de la Garonne, dans les quartiers bourgeois de Toulouse ou en zone protégée.
Cerise sur le gâteau (comme si cela ne suffisait pas) on découvre également que la 5ème modification du PLU présente la création d’un nouvel outil, créé pour l’îlot Lapujade mais désormais applicable partout dans Toulouse. Cet outil permet de ne pas réglementer la hauteur sur voie des immeubles donnant sur les nouveaux espaces publics de cœur d’îlot, c'est-à-dire les nouvelles rues et places. Ce changement de zonage ne limite donc en réalité aucunement la hauteur des immeubles à bâtir.
En effet, au cœur des résidences nouvellement construites, les promoteurs auront tout loisir pour élever des tours de béton de 30 étages ou plus.
Chers voisins : oubliez le soleil : vous ne le verrez plus !
Pourquoi ?
Pour l'argent bien sûr : nous avons contacté le bureau de vente du "Cours Bonnefoy" (61 Chemin Lapujade) en nous faisant passer pour des clients. Nous avons donc pris des renseignements pour quelques lots et on arrive à un prix de vente moyen de 3 700 € du mètre carré.
Attention, ne vous leurrez pas : cela ne va pas faire monter les prix de nos biens dans le quartier ; au contraire : qui voudra acquérir une maison en proie au bruit, aux vis-à-vis et perdue dans une mer de béton ? Personne. Ou plus exactement quelqu'un sera très intéressé : le promoteur vous rachètera le tout pour une bouchée de pain et poursuivra son ignoble projet. Pire : il aura l'appui de la municipalité.
Prenons par exemple un immeuble de 100m² par étage : 370 000 €.
En R+4, nous avons : 5 x 370 000 = 1 850 000 €.
En R+8, nous avons : 9 x 370 000 = 3 330 000 €.
En R+30, nous avons : 31 x 370 000 = 11 470 000 €.
On comprend que les sommes en jeu motivent les promoteurs et on ne peut pas leur en vouloir.
Reste à comprendre la motivation de nos élus... Ils nous disent "Que le PLU soit adopté ou non, le nombre de logements (600) sera le même". Qui peut croire cette ânerie ?!
Nous affirmons que des immeubles plus haut peuvent accueillir plus de logements : c'est arithmétique et nous refusons que la marie fasse affront à notre intelligence en discutant ce point.
On comprend bien qu'avec plus de logements, la mairie encaisse plus d'impôts foncier et locatif.
N'y a-t-il pas autre chose qui motive à ce point la municipalité pour se battre pour ce projet ? Quels sont les intérêts de nos élus pour qu'ils prennent le risque d'enfreindre la loi et de tenter de passer en force ?
Chacun pourra se faire son avis...